Mặc dù có nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn đã được Chính phủ, các Bộ, ngành đưa ra, nhưng cho tới thời điểm hiện tại, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn phải đối mặt với thực trạng “khát tiền”.
Nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn phải đối mặt với thực trạng “khát tiền”. Ảnh minh hoạ
Áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi
Bên cạnh vấn đề pháp lý, vốn là rào cản lớn nhất đối với tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản.
Trong 2 năm qua, doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh. Ách tắc về pháp lý đẩy lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thanh khoản trên thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, tuy nhiên áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi với doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Thống kê cho thấy, những năm gần đây, bên cạnh nguồn vốn tự có, nguồn vốn bổ sung từ vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài, vốn ứng trước từ khách hàng thì nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường
bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).
Tuy nhiên, trong 2 năm qua, cơ cấu cấu vốn cho lĩnh vực bất động sản có sự thay đổi mạnh mẽ. Trong khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh bởi chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường TPDN.
Cụ thể, theo ước tính của Viện Đào tạo Nghiên cứu BIDV dựa trên số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Bộ Tài chính, năm 2022, nguồn vốn TPDN chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực bất động sản, thì đến năm 2023, đã tăng lên tới 26%.
Ngược lại, năm 2022, khi thị trường vốn suy giảm, nguồn vốn tín dụng chiếm đến gần 74%, thì năm 2023, giảm xuống còn 54%. Tuy nhiên, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và vẫn trong xu hướng tăng.
Theo số liệu công bố chính thức của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31.11.2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.022.532 tỷ đồng, tăng 28.614 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 10. Lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng khoảng 27% so với cả năm 2022.
Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ghi nhận liên tục tăng đều theo thời gian. Tuy nhiên, vốn tín dụng chủ yếu tăng đối với nhà phát triển bất động sản trong khi tín dụng vay mua nhà lại rất thấp.
Tín dụng cho người vay mua nhà giảm và chưa có dấu hiệu cải thiện do cơ cấu nguồn cung không phù hợp, lo ngại rủi ro lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi và thu nhập sụt giảm trong bối cảnh kinh tế khó khăn.
Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với vay mua quyền sử dụng đất trong 11 tháng năm 2023 là 68.694 tỷ đồng, chỉ bằng 1/4 dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở.
Theo đánh giá của VARS, nhìn chung trong năm 2023, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Mặc dù mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022, đồng thời lãi suất cho vay mua nhà cuối năm của một số ngân hàng cũng giảm hơn so với năm 2022.
Thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch. Bởi tài sản bảo đảm cho khoản vay của nhiều DN bất động sản không đáp ứng yêu cầu trong khi các ngân hàng thận trọng hơn trước các quyết định giải ngân và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao trước bối cảnh rủi ro nợ xấu bất động sản gia tăng.
Để giảm bớt sự lệ thuộc vào ngân hàng, đảm bảo hiệu quả và sự ổn định của hệ thống tài chính khi lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao. Trong những năm qua, chủ đầu tư ưu tiên phát hành TPDN để huy động nguồn vốn trung và dài hạn.
Đây là chuyển dịch mang tính tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam, cũng là hoạt động có lợi hơn đối với doanh nghiệp. Việc phát hành trái phiếu có gắn quyền mua bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp vừa huy động vốn vừa tiêu thụ được sản phẩm của mình.
Giải pháp khơi thông nguồn vốn
Với đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, khi huy động vốn gặp khó khăn, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Do đó, việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường bất động sản là rất cần thiết.
VARS cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý. Sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2025 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới.
Đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
Tiếp đó, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.
Đồng thời, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành TPDN trở lại. Đặc biệt là đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của các tổ chức xếp hạng để đảm bảo xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh đúng nhất rủi ro của doanh nghiệp trong một điều kiện kinh tế nhất định.
Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát đủ khách quan để đánh giá những rủi ro có thể khi đầu tư vào doanh nghiệp thông qua trái phiếu.
Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản – REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).
Ngoài ra với bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc hiện nay là cơ hội tốt cho REIT phát triển. Đây là sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của DN bất động sản.
Chủ đề: Dự báo bất động sản 2024,
